新利彩票

24小时全国咨询热线

157-1648-3267
微信二维码

我们的服务

OUR SERVICE
您当前的位置为:首页>>公司新闻
物业管理基础知识常见的10问?

作者:郑州物业公司 日期:2018-11-19 浏览次数:35

  问1、业主收房和入住过程需要交纳哪些费用?

  1、结算面积,退、补房屋尾款

  在办理入住手续时首先要做的就是结算面积,(面积正负百分之三,金额多退少补)。虽然在购买房产时购房者已经知道了该房产的面积,但是房产的实测面积与购买合同中还是会存在一些微小的差异。所以,在办理相关手续时,应依据测绘部门出示的《面积实测表》,对面积误差进行结算。如果房屋面积减少,开发商应该按合同中的具体约定将减少面积的房款退还业主,反之亦然。

  2、物业管理费

  在办理入住手续时,绝大多数情况下业主会被要求先缴付一年或半年的物业管理费。因为物业公司从开发商手中接过小区的管理权之后,马上就要为小区的后续建设和养护开展工作,所以先行收取一定的物业费不但是这是物业公司为了降低运营风险的一种做法,也是使物业工作得以正常开展的重要前提之一。

  3、供暖费

  部分小区有集体供暖,这个费用会提前交,但是大部分小区不涉及这个费用。

  4、装修保证金

  在收房后,装修之前向物业缴纳的押金,一般是两千元左右。目的在于约束业主不可私自改变房子的一些承重墙,外立面,不配合物业的装修时间规定,建筑垃圾的处理是否在物业划定地点等等。装修保证金是可以退的。

  5.建筑垃圾清运费

  按面积计收,每平方一般不超过3元;按户计收,小户型(100㎡以内),每户一般不超过200元,中户型(101㎡-150㎡),每户一般不超过300元;大户型(151㎡及以上),一般不超过500元。小区在该项收费具体标准可能会有细微差别,总费用基本为几百元。

  6、水、电、煤气、有线、宽带等费用

  a.

  购房合同中如果明示了提供水、电、有线电视系统等,而未明示在交房时需另外收取费用的,在交房时也不应就相关项目收取各种名义的初装费、开通费。比如在武汉市,水、电、煤气、有线电视属于基础设施,在购房合同一般会注明交房时已含这些配套,相应的初装费就不用交。

  b. 宽带的初装费要自己缴纳,不同运营商的初装费不同。

  c. 电费,目前电费可以预存,也可以用了等电费通知单出来以后再交钱。

  d. 水费,有的小区是预存,有的是用了以后再交。预交的一般会有一个水费卡,直接在物业交钱。

  e. 煤气,收房的时候会提供煤气卡。一般采取预存的方式缴纳。

  问2、业主委员会成立流程?

  1、提出申请

  物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的,业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府,下同)书面提出申请,填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》,成立首届业主委员会:(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上; (二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%,且使用超过一年的。

  2、成立筹备小组

  街道办事处收到申请后,作出书面批复意见,指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。

  3、筹备小组开展筹备工作

  (1)筹备小组经批复成立后,应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处;街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

  (2)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》,并在小区(大厦)内明显位置张贴公布,征求业主意见。 筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

  (3)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

  (4)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布,同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

  4、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后,将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处,并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请,同时做好会务筹备工作,包括落实场地,组织人员印制选票,设备投票猜箱,通知所有投票权人,知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

  筹备小组根据议程召开大会:收集、登记选票;审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》;公开唱票、点票,宣读选举结果,产生业主委员会委员。

  会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

  5、申请登记业主委员会

  自产生之日起15日内,持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续;

  (1)业主委员会登记申请表;

  (2)街道办事处核准证明;

  (3)业主委员会选票;

  (4)业主代表选票;

  (5)业主授权委托书;

  (6)业主大会或业主代表大会签到表;

  (7)业主委员会章程;

  (8)业主公约;

  (9)其他相关资料。

  6、核准批复

  区或县级市房地产行政部门经审核,给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续,并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

  问3、为什么要实施物业管理?

  答:主要有三方面原因客观上要求实施物业管理:

  (1)房屋产权多元化。随着我国经济体制由计划经济向市场经济转变,90年代初以来我市住房制度改革逐步深化,房屋商品化,房屋产权多元化,个人拥有房屋产权的比例越来越高,原来的公房管理体制不能适应市场化和产权转移的形势。

  (2)人们生活水平的提高,需求增强。房屋作为价值高的资产,是大多数家庭最主要财产以及财富积累的主要形式,人们对房屋财产的使用、维护、保值提出了较强的服务要求,一方面要求住得好,房屋状况保持得好,环境整洁优美,同时还要求房屋的保值增值,这些都需要高水平的专业物业管理服务。

  (3)物业项目建设规模大,房屋及设施设备的维护管理要求专业性程度高。一个物业项目里往往有成百上千业主,众多业主由于房产毗邻,在使用管理物业、在物业的保值增值等方面,全体业主形成公共性的物业管理服务需求,而且房屋建筑结构及设施设备较为复杂,对物业管理服务要求专业化程度高。这种公共性的物业管理服务不可能由单个业主或少数业主来完成,需要通过全体业主委托专业化的物业管理企业来提供这种服务。

  问4、业主不领取钥匙是否可以不缴纳物业费和取暖费?

  案例:网友问,我于今年8月买了住房一套,现接到入住通知,让于10月30日前办理入住手续,但我因不在北京近期不能办理交接钥匙,所以不得以只能明年交接钥匙。那么今年的物业费与供暖费应可以不交,等明年交接时再交,这样做应不违反有关规定吧。请您帮我解释一下,并提供相关法规。

  答:

  房屋在符合买卖合同约定的交付使用条件时,开发商会向业主发出入住通知,一般在入住通知上对办理房屋交付手续作出了时间上的规定。作为业主而言,应该及时办理房屋的交付使用手续。而房屋的交付使用和物业费、取暖费的交纳不是以业主的实际办理入住手续的时间或以业主的实际入住时作为起算点的。以物业费为例,在物业费中报包括小区的清洁、保安和维护费用,而这些费用是无法分割每个独立的房屋单元来计算的,只能以总体上所发生的费用按均摊到每户业主。如果采取您所述的方式,则对于先期入住的业主来说是有失公平的,国家和北京市也没有法律法规允许该等费用的交纳以业主领取钥匙或实际入住为起算点。

  问5、交不交物业费谁说了算,哪些情况可拒缴?

  交不交物业费谁说了算,哪些情况可拒缴?下面我们列举几种最常见的不缴物业费的情形,供大家参考。

  交付后不入住是否能不缴物业费

  近年来,很多以投资为目的的业主在交房后将房屋空置,物业催缴物业费时则以自己并没有入住而拒缴物业费,这种情形我们在这里要提醒业主三点:一是如果有减免物业费规定,应事先向物业服务企业书面告知,经确认后才可减免;二是房屋一旦装修,就不享受空置房优惠政策;三是没有减免物业费规定,那缴物业费是一定的。

  房屋有质量问题能否不缴物业费

  很多业主不知道,房地产开发企业在商品房交付使用时,必须向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。房地产开发企业应当按照住宅质量保证书的约定,承担商品房保修责任。简单地说就是房屋质量问题是开发商与业主的矛盾,因此房屋出现质量问题,在保修期内购房者可以直接要求开发商履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。很多业主以此拒缴物业费的原因多是对自己与物业公司签订的《物业服务合同》约定的服务范围没有仔细阅读,导致将责任转嫁到物业公司头上。不过物业企业应该做到积极协调和督促开发商及时高效地对遗留工程问题进行修复。

  业主财产遭损害 是否可以拒缴物业费

  业主因家中财物被盗或车辆被盗、损毁而拒缴物业费的情形也比较常见,这种情况应该如何解决呢?鉴于物业服务企业与业主签订物业服务合同时,一般均会排除对业主财产安全予以保障的约定义务,所以财产受损的情况要看业主与物业公司是否有关于财产安全的特殊约定。如果与物业公司签订了具体的财产保管协议,那么可以根据协议向物业公司索赔。如果与物业公司间没有关于财产保护的特殊约定,那么就要看物业公司在安全管理上是否存在过失,进一步划分责任。从法理上说,物业服务企业承担安全责任大小主要受物业服务合同的具体约定,业主要求赔偿应由法院经过调查和评估鉴定,判定物业公司应承担多少赔偿责任,而不是业主自行不缴物业费来挽回损失。

  因邻里装修纠纷而拒缴物业费是否合理

  邻居违章搭建阳光房向物业反映后无果,隔壁装修噪音施工影响休息屡次告知物业也没用,楼上装修时将垃圾乱倒影响小区环境等等这些由装修带来的困境困扰着每一位小区业主,很多业主以此觉得物业管理不到位而拒缴物业费,那么是否合理呢?以违章搭建阳光房为例,物业公司按合同约定,有义务制止业主搭建违法建筑,并上报相关行政管理部门,但物业公司并无行政执法权,物业公司自己无法对违建进行拆除。所以只要物业公司对违建业主提出过制止要求,并及时上报行政部门,就已经尽到义务,业主不得以此拒缴物业费。

  我们在调查中发现,除极少数业主恶意欠费外,绝大多数都“事出有因”,但是我们希望业主能够通过合法合理的途径来解决问题,拒缴物业费不但不利于维护自身的权利,而且还会侵犯了其他按时足额缴纳了物业费的业主的利益,甚至导致物业企业因经费不足进入“恶性循环”的地步。即便物业服务企业在提供物业服务过程中存在一些瑕疵,双方也应本着真诚、友好协商的态度来解决问题。

  问6、什么情况下可以申请 使用物业维修基金?

  共用部位如屋面防水层破损,顶层房间渗漏的;楼房外墙出现雨水渗漏,引起外墙内表面浸湿;地下室出现渗漏、积水的;楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值;增加保温层、建筑保温层出现破损或脱落,或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变;外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的;公共区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的;公共区域门窗或窗纱普遍破损的;

  共用设施设备如电梯主要部件需要进行维修或更换的;二次供水系统设备部件磨损、锈蚀严重的;避雷设施不满足安全要求的;配电设备部分电缆、电线、配电箱(柜)内元件损坏的;消防系统出现功能障碍,或部分设备、部件损坏严重的;楼内排水(排污)设备出现故障,给、排水管道漏水、锈蚀严重、排污泵锈蚀或其他设备损坏的。

  问7、不允许装防盗网 业主失窃后物业的责任?

  小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户,这是多数物业公司的规定。

  很多住户安装了窗磁,门磁等防盗设施,但陈某安装后的一个夏夜,因乘凉通风后忘记关掉窗户,当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户的原因,于是向物业公司索赔。

  经物业服务中心再三协调无果,陈某将物业登记公司推上法厅。经法院审理认为:物业公司的安全员无脱岗、出入完备,各安全员巡逻到位,管里处管理员值班到位,无失职责任。陈某属于自己疏忽未关窗户造成,属于意外损失,物业公司不承担法律责任,所以不与赔偿。

  点评:

  1、陈某入住小区时,已与物业公司签订《业主公约》,其中包括有不准安防盗窗的规定,陈某已认可,根据《民法通则》规定:企业已告知当事人情况,双方已签协议,当事人发生其他意外情况,企业不负直接责任。

  2、陈某属于自己疏忽大意,使其防盗系统失去作用,造成不可挽回的损失。

  3、物业公司在职守范围内无失职现象,所以不承担赔偿责任。

  问8、三楼的自来水 要不要加压?

  前日17:28,一先生来电:我是古墩路冠园小区3楼的住户,物业说,因为楼层高,水要加压,所以水费要高一点,要3.6元一吨。我说我家才住三楼,又不住在高层,没必要加压的。但物业不同意我的说法。我并不是不想交水费,只是觉得这样的计算方法不合理。

  吕佳蓉:冠园小区的楼层为11层,属于高层住宅。

  杭州水务集团回复:杭州城区的高层比如翰墨香林、金沙学府等几个小区是我们直接供水的。其他高层都是我们供水到小区总表之前,然后由物业把水接到储水池,再供水到用户家里,会有一个二次加压的费用。高层的1层2层3层有一根管子直接供到用户家里,一般3层、4层以上从储水池二次加压供上去的,具体3层以上还是4层以上这个不一定的,要看物业是怎么处理的。

  冠园物业回复:我们小区在建造的时候,建了生活水泵,水抽到顶楼,再往下流到每户居民的家里。水泵抽水要用到电的,电费就平摊到每一吨水的上面,包括1层在内的每个楼层都是要收取这个费用的。自来水公司的水费单发到我们物业,我们先垫付水费和水泵的电费,然后在单元门贴出水费清单,写明每户居民的用水量、单价和总价。

  问9、一楼业主该不该交纳电梯费?

  业主质疑最多的就是:一楼住户是否要交纳电梯费?业主的观点集中表现在两个方面:大部分一楼业主们认为,住在一层,根本不使用电梯,没有义务负担电梯费用;一小部分业主则认为可以少交电梯费用,但不能认同与二层及以上的业主负担相同数额的电梯费用。

  那么一楼业主到底该不该交纳电梯费用呢?

  电梯费的准确含义

  在日常生活中我们俗称的电梯费,其准确的名称应该是电梯运行维护费,是指电梯的日常运行以及维护所发生的费用,主要包括运行电费、年检费、保险费、日常维护保养费和维修材料费等,不包括电梯的中修、大修和更新改造费用。

  物业服务企业收取的这笔费用主要是用于保障物业管理区域内电梯设备的正常运行、维护保养。

  问10、一楼的业主应该交纳电梯费

  虽然一楼业主日常生活中使用电梯的机会非常少,但是电梯是该建筑物的附属设施,是共有部分,只要业主所购买的住宅附带有电梯这一公共设施,就应该交纳电梯费。

  首先,一楼的业主不交纳电梯费是不合法的。2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第六章第七十二条明确规定“业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”可见电梯作为建筑物的共有部分,每个业主对其享有权利,同时也承担义务,一楼的业主不得以在日常生活中不使用电梯为理由,不交纳电梯费用,即“不得以放弃权利不履行义务”。

  其次,一楼的业主不交纳电梯费也是不合情理的。电梯费用的测算是个非常专业的问题,电梯收费标准的确定直接影响到广大业主的切身利益。2006年1月1日开始执行的《北京市物业管理收费办法》(试行)第十三条规定“执行物业服务收费政府指导价的住宅区,电梯运行维护费可依据其实际支出,按建筑面积或户合理分摊,具体办法由业主与物业管理企业协商确定。”因为每部电梯实际支出的费用是一定的,如果一层的业主不交纳电梯费用,势必加重其他楼层的业主分摊的费用。另外,大家购买的是同一幢带电梯的建筑物,电梯是共有部分,公共设施,一层业主不交纳电梯费,那么二层业主有可能会以用梯比较少或承诺不用要求减免电梯费,三层、四层的业主也可以这么要求,这对高楼层、必须使用电梯的业主是不公平的。所以,一楼的业主不交纳电梯费看起来是合乎情,实际上是不合理的。

  再者,“物业管理”本质是“基于物业共有部分而提供的准公共性服务”。物业服务企业所提供的物业管理服务是针对物业的共有部分而言的,《物权法》规定“业主对建筑物内共有部分享有共有和共同管理的权利”。由此可见物业服务企业的服务是面向全体业主的。如果物业服务企业对个别业主的意见进行迁就,对一楼业主的电梯费用进行免除,那么就损害了其他业主的合法权益,损害公众利益。一楼业主要交纳电梯费,这是由公共服务的特点决定的。

郑州物业公司

河南赛美物业管理有限公司
联系人:乔经理
电话:157-1648-3267
公司网址:www.emeicity.com 邮箱:hnsmwy@163.com
公司地址:河南自贸试验区郑州片区(经开)航海东路1346号国安经贸大厦A座606号

微信关注
友情链接:幸运快乐8  幸运快乐8  幸运快乐8  幸运快乐8开奖直播  幸运快乐8  幸运快乐8平台  幸运快乐8开奖  

免责声明: 本站资料及图片来源互联网文章,本网不承担任何由内容信息所引起的争议和法律责任。所有作品版权归原创作者所有,与本站立场无关,如用户分享不慎侵犯了您的权益,请联系我们告知,我们将做删除处理!