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为什么要交物业费?如何管理小区公共收益?

作者:郑州物业公司 日期:2018-11-7 浏览次数:20

  《物业管理条例》是根据《国务院关于修改<物业管理条例>的决定》修订的,目的是进一步规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境。该条例由国务院于2007年8月26日发布,自2007年10月1日开始施行,2016年、2018年两次进行了修订。

  市城管局作为我市物业服务行业主管部门,立足如皋实际,融合外地经验,从前期物业选聘、小区公共收益管理、物业承接查验等社会关注的热点问题入手,采用一问一答、以案说法的形式,对《物业管理条例》(2018年3月19日修正版)进行解读,旨在以通俗易懂的形式普及物业管理相关法律条例知识,提升市民群众对新《条例》的关注度、知晓度以及认知度,进一步增强法制意识、依法维权意识,助力物业行业规范化、标准化建设与可持续发展

  01

  Q:如何选聘前期物业服务企业?

  A:法律规定:《物业管理条例》第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘物业服务企业。

  住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘物业服务企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘物业服务企业。

  案例回顾:2018年6月,如皋某小区业主向我市城管局反映该小区物业公司非法经营,要求依法查处。经查,建设单位选聘物业服务企业,未到市招投标中心按正常程序招标,而是通过在小区内张贴自主招标公告的方式,与物业公司签订了物业服务合同。市城管局对小区建设单位进行了约谈,并责令其立即整改。

  分析与点评:由建设单位通过招标方式选聘物业服务企业的,称为前期物业服务招标投标。案例中的建设单位选聘物业企业程序违反了《物业管理条例》第二十四条规定,《条例》第五十六条明确“违反本条例的规定,住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业管服务企业的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。”鉴于该小区建设单位积极实施整改,按规定办理了招标备案,按程序实施了招投标,同时也将物业服务合同进行了备案,此次给予警告。

  采用招投标方式进行交易活动,一方面,建设单位可以对各物业企业的竞争报价和其他条件进行综合比较,从中选择报价低、技术力量强、管理规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业;另一方面,有利于遏制协议选聘物业服务企业各种不正当竞争行为,创造物业管理公平的市场竞争环境,促进物业服务企业提高物业服务质量。

  02

  Q:如何做好物业的承接查验以及物管用房验收工作?

  A:法律规定:《物业管理条例》第二十八条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

  《物业管理条例》第二十九条 在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

  (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

  (二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

  (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

  (四)物业管理所必需的其他资料。

  物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。

  《物业管理条例》第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

  案例回顾:2018年5月,如皋市城管局在对某小区进行物管用房验收时,发现该小区开发建设单位未按“建筑规划面积4‰比例和勘察位置”的要求将物管用房移交给前期物业服务企业。经查,该小区开发建设单位与物业公司的物业承接查验资料有所缺失。后城管局要求建设单位与物业公司立即整改,根据规划审批要求和物管用房配置标准进行物管用房移交,同时做好相关资料的规范移交。

  分析与点评:物业承接查验是物业服务企业与建设单位或业主委员会签订物业服务合同后,建设单位或业主委员会向物业企业移交物业的过程,主要有新建物业的承接查验和物业服务机构更换后物业的承接查验。从此案例来看,开发建设单位未能将规划审批的物管用房移交给前期物业服务公司,物业公司亦未履行好承接查验手续。

  《物业管理条例》第三十七条“物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”《条例》第五十八条明确“违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。”第六十二条“违反本条例的规定,未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并处1万元以上10万元以下的罚款;有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。”

  鉴于该小区开发建设单位及时申请规划调整,重新勘察,且物管用房面积超过规划建筑面积4‰的比例,与物业公司重新进行承接查验,移交资料也已齐全,市城管局对开发建设单位和前期物业服务单位作出警告。

  03

  Q:如何管理小区公共收益?

  A:法律规定:《物业管理条例》第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

  案例回顾:重庆某小区业主委员会因业主共有权纠纷(露天停车位收益和电梯广告位收益)将重庆某物业管理有限公司起诉至法院,法院经一审、二审审理,最终判决:一、重庆某物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日立即返还重庆某小区业主委员会公共收益491602.80元;二、重庆某物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日立即赔偿重庆某小区业主委员会资金占用损失,该损失以491602.80为本金,从2013年4月11日(某物业公司退出物业服务区域)起,按照中国人民银行同期贷款利率计算至本判决生效之日止。

  分析与点评:《物业管理条例》第六十三条 违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。

  个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。

  本案中该物业公司未经业主大会同意即将业主共有部分经营停车位和广告位,该业委会有权要求物业公司将扣除合理成本后收益给付业主委员会,用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。

  04

  Q:业主为什么要交物业服务费?

  A:法律规定:《物业管理条例》第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

  《物业管理条例》第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。

  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

  案例回顾:声称保护小区业主安全,湖北省某小区物业将电梯设门禁卡,但不交物业费的业主,就得每月去物业服务中心升级一次。根据业主投诉及执法人员调查发现,物业公司为加强小区安全管理,设置电梯门禁卡,为每户业主免费发放三张电梯门禁卡,电梯门禁卡有时限设置,如果业主缴纳物业服务费则无需每月升级,否则要到物业公司财务室免费升级。根据《湖北省物业服务和管理条例》规定,该小区物业公司的行为已损害了业主的合法权益。物管部门约谈了该物业公司负责人。目前,违法行为已整改到位,电梯门禁卡将不再与业主是否缴纳物业费挂钩。

  分析与点评:物业服务企业提供物业服务,业主享受物业服务,双方的关系、权利与义务都是依据物业服务合同约定的。因此物业公司有提供服务的义务,相对而言,业主有支付物业服务费的义务。如果业主不交纳物业费,则属于民事纠纷当中的违约责任。物业服务企业是经营性企业,不是公益机构或行政机构,其经营决策具有市场性质。物业费不能足额收取,将直接造成物业企业利润减少,甚至导致服务质量下降,最终物业服务企业难以经营,直到物业公司撤离。而且物业公司撤离后,仍可通过民事纠纷的起诉来追缴物业费。物业公司加装门禁卡本是好事,但与业主物业费挂钩,反倒成了侵权之事。业主们也要多换位思考,主动缴纳物业费,共同维护小区的和谐安定。

  05

  Q:物业服务企业有权干涉业主的装修行为吗?

  A:法律规定:《物业管理条例》第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

  有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后,应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

  《物业管理条例》第五十二条 业主需要装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业。

  物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

  案例回顾:2016年12月,如皋市城管局接到某物业公司的举报投诉,称某小区业主在未到物业公司签订装修协议的情况下,即进行室内装修。执法队员到现场要求当事人立即停工并提供该楼房结构图,并告知当事人在进行室内装修前,应先到物业公司备案,按物业指导进行装修,业主承诺接下来会严格按照物业要求装修。

  分析与点评:根据《江苏省物业管理条例》第七十条,业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前,应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续,签订住宅装饰装修服务协议。变动建筑主体或者承重结构的,需要提交原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案和城市房屋安全鉴定机构出具的审定意见,并按照规定办理批准手续。业主或者物业使用人拒不办理登记、批准手续的,物业服务企业可以按照临时管理规约或者管理规约,禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

  案例中的小区业主显然违反了《物业管理条例》第五十二条和《江苏省物业管理条例》第七十条要求,所幸拆除部分为非承重结构,没有造成恶劣后果,且经过城管执法队员说教,及时补办了相关手续,认错态度也较好,此次未进行行政处罚。在业主办理装修手续的同时,物业公司也应当将《住宅室内装饰装修管理办法》中住宅室内装饰装修活动所禁止的行为具体告知业主,如:未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案,不得变动建筑主体和承重结构。

  06

  Q:物业服务企业应如何保障小区安全?

  A:法律规定:《物业管理条例》第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

  《物业管理条例》第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

  物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

  案例回顾:2018年5月29日8时左右,深圳福强路一居民楼10楼某房间着火,警方联合消防、街道、物业部门第一时间疏散住户,扑灭火灾。事后经现场勘查,过火面积约10平方米。起火点客厅内发现有3辆烧毁的电动车,正是由于住户夜间在房间内给电动车充电导致起火。过失引起火灾的住户曾某、乐某,分别被行政拘留15日,房东被处18300元罚款及停租3个月,同时物业公司被处1万元罚款。

  分析与点评:数据显示,有80%的电动车火灾是在充电时发生的,而电动车火灾致人员伤亡的,90%是因将其置于门厅或过道。不管是老小区还是新小区,近年来发生的火灾屡见不鲜,即使消防部门进社区宣讲防范火灾的知识,分发张贴禁止楼道内或者室内充电的告示,依然有小区管理者不作为,居民业主不理会。物业公司在小区的消防安全工作中发挥着不可替代的作用。首先,要严格落实高层建筑“三禁”,严禁楼道存放杂物、严禁楼道停放电动车、严禁管道井堆放杂物。其次,要确保安全出口、疏散通道畅通,更要自备必要消防器材,确保疏散设施完整。最后,要加强防火巡查与日常消防宣传,多措并举保障小区安全。

  近年来,随着居民小区业主维权意识的增强,物业矛盾纠纷居高不下,物业管理纠纷逐渐成为制约物业服务行业健康快速发展的重要因素。要想突破物业服务行业的发展瓶颈,需要运用好法治思维与法治方式化解物业矛盾纠纷,从改善物业服务、提升服务质量等方面寻找突破口,同时构建政府、企业、社会共治共管的协同管理机制,多方合力推进物业服务行业可持续发展,为广大业主打造舒适舒心的美好家园!

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